如何計算房地產(chǎn)企業(yè)代理建設(shè)收入的稅金
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五家稅務(wù)代理人問題銀行
問題:住房開發(fā)公司出資,而農(nóng)業(yè)土地開墾公司則提供土地以共同建造經(jīng)濟適用房。房屋貸款和銷售許可證都是房屋業(yè)務(wù)的名稱。我如何向稅務(wù)機關(guān)申報項目以合理避稅?可以宣布為代理商建設(shè)項目嗎?如何計算代建收入稅?
答案:上述情況屬于合作房屋建設(shè)的方法,其中一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金。應(yīng)該按照國稅函發(fā)[1995] 156號文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,不是代理構(gòu)建的方法。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題答案(一)》》的通知(國稅函發(fā)〔1995〕156號)第十七條規(guī)定,“合作房建設(shè)是指甲方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金合作建房。合作房一般有兩種建造方式:第一種是純粹的“易貨”,即雙方使用各自的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)進行交換。還有兩種具體的交換方法:
(一)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)被交換,并且雙方都獲得了一些房屋的所有權(quán)。在這種合作過程中,甲方轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)以換取一些土地的所有權(quán)。發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;乙方以部分土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓了部分房屋所有權(quán),發(fā)生了不動產(chǎn)的買賣,因此,合作建筑的雙方都經(jīng)歷了業(yè)務(wù)由于甲方應(yīng)按照“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”稅項中的“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”征稅;乙方應(yīng)按“出售不動產(chǎn)”稅項征稅。不進行貨幣結(jié)算的,應(yīng)當(dāng)遵守第十條執(zhí)行規(guī)則。第五條的規(guī)定分別核實了雙方的營業(yè)額;如果雙方(或任何一方)合作建房,則應(yīng)當(dāng)進行貨幣交易。分配房屋,然后發(fā)生另一種房地產(chǎn)銷售行為,銷售收入應(yīng)按“房地產(chǎn)銷售”稅項征收。營業(yè)稅應(yīng)收。
(二)租賃土地使用權(quán)以換取房屋所有權(quán)。例如,甲方將土地使用權(quán)租賃給乙方數(shù)年,而乙方則在該土地上投資建設(shè)房屋租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同已建成的建筑物一起退還給甲方,在此業(yè)務(wù)過程中,乙方以建筑物的代價取得了數(shù)年的土地使用權(quán),乙方甲方以“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”為基礎(chǔ),向甲方出租土地使用權(quán)的行為征收營業(yè)稅;乙方以出售房地產(chǎn)的行為征收營業(yè)稅以“不動產(chǎn)銷售”稅項為基礎(chǔ),當(dāng)雙方分別征稅時,其營業(yè)額也應(yīng)根據(jù)《暫行稅條例實施細則》第十五條確定。
第二種方法是,甲方使用土地使用權(quán),乙方使用貨幣資金組建合營房屋。對于這種形式的合作住房建設(shè),有必要根據(jù)具體情況確定如何征稅:
1、房屋建成后,如果雙方采用風(fēng)險分擔(dān)和利潤分擔(dān)的分配方法,則按《營業(yè)稅》投資無形資產(chǎn),參與投資者的利潤分配,并共同承擔(dān)。承擔(dān)投資風(fēng)險,不征收營業(yè)稅!备鶕(jù)規(guī)定,甲方向合資企業(yè)提供的土地使用權(quán)被視為投資股份,不征收營業(yè)稅。合營企業(yè)僅將出售房屋所得的收入計為房地產(chǎn)銷售稅;雙方分享的利潤不征收營業(yè)稅。
2、房屋建成后,如果甲方參與銷售或根據(jù)銷售收入的一定百分比提取固定利潤,則不屬于投資和股票投資行為,如營業(yè)稅,但屬于甲方。如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合資公司,則甲方獲得的固定利潤或按比例從銷售收入中取得的收入應(yīng)作為“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”征稅。 合資企業(yè)將根據(jù)所有房屋的銷售收入作為“房地產(chǎn)銷售”征稅!皩Χ愴椪魇諣I業(yè)稅。
3、如果雙方在房屋建成后按一定比例分配房屋,則這種操作不構(gòu)成使用無形資產(chǎn)投資股票的行為,并且共同承擔(dān)無營業(yè)稅的風(fēng)險被征收。因此,首先,A轉(zhuǎn)讓給合資企業(yè)的土地被作為“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”征稅,其營業(yè)額是根據(jù)《實施細則》第15條確定的。因此,在將合資企業(yè)的房屋分配給甲方和乙方后,如果將它們分開出售,則將其作為“房地產(chǎn)銷售”征稅。






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