[指南]：財稅[2016] 36號文件解決了增值稅改革后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣土地增值稅的問題，即使用土地成本的增值稅處理方法。抵消銷售。但是，房地產(chǎn)公司整體上出售在建的未完成項目，土地成本又如何呢？

財稅[2016] 36號文件解決了增值稅改革后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣土地增值稅的問題，即用土地成本抵銷銷售的增值稅處理方法。但是，當(dāng)房地產(chǎn)公司整體出售在建未完工項目時，如何計算土地成本扣除額？我認(rèn)為，無論納稅人是銷售完工產(chǎn)品還是在建工程，只要實(shí)現(xiàn)了法定的增值額，所得進(jìn)項稅額應(yīng)為“允許所有抵扣或扣減”。

《財政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于全面開展營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)工作的通知》（財稅[2016] 36號）附件2“關(guān)于營業(yè)稅事項的規(guī)定”。 《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人出售其已開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡單稅法計算的舊房地產(chǎn)項目除外），扣除土地出讓時支付給政府部門的土地價格為總價格和取得的非價格支出。該規(guī)定解決了增值稅改革后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣土地增值稅的問題。

為什么《財稅[2016] 36號》對此作了規(guī)定？這是因為我國目前增值稅的一般計算方法是采用成本扣除法消除雙重征稅。但是，土地是房地產(chǎn)公司的主要成本項目之一，歸國家所有，而國家不是增值稅納稅人。因此，根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，不能抵扣國有土地出讓金的進(jìn)項稅額。因此，針對這種情況，財稅[2016] 36號采用增值稅法從銷售中扣除土地成本，實(shí)際上是對土地進(jìn)項稅額扣除的一種靈活處理。

那么，土地扣除處理方法的出現(xiàn)能否完全解決房地產(chǎn)行業(yè)增值稅核算中的問題？例如，假設(shè)特殊情況，房地產(chǎn)公司由于各種原因無法正常發(fā)展，并且整個在建項目尚未完成，該如何處理出售和轉(zhuǎn)讓土地成本的增值稅？增值稅改革后的稅收政策尚不明確，難免會出現(xiàn)稅收企業(yè)糾紛。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何將在建項目的土地成本轉(zhuǎn)為銷售額？具體的治療方法是什么？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定》（第四條）（ 《國家稅務(wù)總局公告》（2016年第18號），財稅[2016] 36號，根據(jù)該文件的規(guī)定，對銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人適用計稅的計稅方法，從取得的價款中扣除與當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目相對應(yīng)的地價。余額計算后，銷售額。計算銷售額的公式如下：

銷售=（所有價格和額外價格支出-本期允許扣除的土地價格）÷（1 + 11％）（注：當(dāng)前稅率為10％）

同時，國家稅務(wù)總局公布了2016年第18號文件第5條，關(guān)于如何計算當(dāng)期的地價允許扣除額，明確規(guī)定：本期=（本期出售的房地產(chǎn)項目的建筑面積÷該房地產(chǎn)項目可以作為待售建筑面積）×支付的土地價格。

國家稅務(wù)總局2016年第18號公告是根據(jù)房地產(chǎn)公司正常發(fā)展情況制定的規(guī)定。對于異常情況下的商業(yè)模式，如房地產(chǎn)公司整體上出售在建未完工項目，在法規(guī)中沒有出現(xiàn)“當(dāng)期出售房地產(chǎn)項目建筑面積”的情況。那么，在這種情況下如何計算土地成本扣除額？

有意見認(rèn)為，2016年國家稅務(wù)總局公告第18號規(guī)定，當(dāng)期允許的土地價格為當(dāng)期出售房地產(chǎn)項目建筑面積與可售面積之比。房地產(chǎn)項目的建筑面積乘以支付的地價。在建項目的整體對外銷售不存在“房地產(chǎn)項目建筑面積的當(dāng)期銷售”，該銷售為在建項目，不是指定土地價格扣除的目標(biāo)。因此，在建項目的銷售不能扣除。降低土地價格。

作者認(rèn)為這種觀點(diǎn)被誤解了。房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營模式主要分為三個環(huán)節(jié)：“土地購置，開發(fā)（建設(shè)），銷售發(fā)達(dá)產(chǎn)品”。其中，“征地”和“開發(fā)（建設(shè)）”是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的環(huán)節(jié)，也是獲取進(jìn)項稅的環(huán)節(jié)。在開發(fā)（建設(shè)）項目之后，最終形成了可以出售的開發(fā)產(chǎn)品。該開發(fā)產(chǎn)品是在進(jìn)項稅輸入結(jié)束后反映增值稅的法定附加值的鏈接。法定附加值是在銷售開發(fā)產(chǎn)品時實(shí)現(xiàn)的。但是，在企業(yè)的開發(fā)過程中，由于運(yùn)營或市場的需求，很可能不是最終開發(fā)產(chǎn)品的銷售，而是在建中端項目的銷售。業(yè)務(wù)模式的這種變化并沒有導(dǎo)致增值稅的損失，但是增值額的實(shí)現(xiàn)點(diǎn)從碼頭的開發(fā)轉(zhuǎn)移到了在建項目，而不會影響增值額的實(shí)現(xiàn)。添加量。因此，沒有人懷疑進(jìn)項稅是否可以扣除。同樣，土地成本作為進(jìn)項稅的一種替代處理方法，應(yīng)從銷售中扣除，不應(yīng)區(qū)別對待，也不能扣除。

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