[指南]：財(cái)稅[2016] 36號(hào)文件解決了增值稅改革后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣(mài)土地增值稅的問(wèn)題，即使用土地成本的增值稅處理方法。抵消銷售。但是，房地產(chǎn)公司整體上出售在建的未完成項(xiàng)目，土地成本又如何呢？

財(cái)稅[2016] 36號(hào)文件解決了增值稅改革后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣(mài)土地增值稅的問(wèn)題，即用土地成本抵銷銷售的增值稅處理方法。但是，當(dāng)房地產(chǎn)公司整體出售在建未完工項(xiàng)目時(shí)，如何計(jì)算土地成本扣除額？我認(rèn)為，無(wú)論納稅人是銷售完工產(chǎn)品還是在建工程，只要實(shí)現(xiàn)了法定的增值額，所得進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)為“允許所有抵扣或扣減”。

《財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面開(kāi)展營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)工作的通知》（財(cái)稅[2016] 36號(hào)）附件2“關(guān)于營(yíng)業(yè)稅事項(xiàng)的規(guī)定”。 《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人出售其已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)單稅法計(jì)算的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目除外），扣除土地出讓時(shí)支付給政府部門(mén)的土地價(jià)格為總價(jià)格和取得的非價(jià)格支出。該規(guī)定解決了增值稅改革后房地產(chǎn)企業(yè)取得政府拍賣(mài)土地增值稅的問(wèn)題。

為什么《財(cái)稅[2016] 36號(hào)》對(duì)此作了規(guī)定？這是因?yàn)槲覈?guó)目前增值稅的一般計(jì)算方法是采用成本扣除法消除雙重征稅。但是，土地是房地產(chǎn)公司的主要成本項(xiàng)目之一，歸國(guó)家所有，而國(guó)家不是增值稅納稅人。因此，根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，不能抵扣國(guó)有土地出讓金的進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，針對(duì)這種情況，財(cái)稅[2016] 36號(hào)采用增值稅法從銷售中扣除土地成本，實(shí)際上是對(duì)土地進(jìn)項(xiàng)稅額扣除的一種靈活處理。

那么，土地扣除處理方法的出現(xiàn)能否完全解決房地產(chǎn)行業(yè)增值稅核算中的問(wèn)題？例如，假設(shè)特殊情況，房地產(chǎn)公司由于各種原因無(wú)法正常發(fā)展，并且整個(gè)在建項(xiàng)目尚未完成，該如何處理出售和轉(zhuǎn)讓土地成本的增值稅？增值稅改革后的稅收政策尚不明確，難免會(huì)出現(xiàn)稅收企業(yè)糾紛。

那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何將在建項(xiàng)目的土地成本轉(zhuǎn)為銷售額？具體的治療方法是什么？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的規(guī)定》（第四條）（ 《國(guó)家稅務(wù)總局公告》（2016年第18號(hào)），財(cái)稅[2016] 36號(hào)，根據(jù)該文件的規(guī)定，對(duì)銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一般納稅人適用計(jì)稅的計(jì)稅方法，從取得的價(jià)款中扣除與當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的地價(jià)。余額計(jì)算后，銷售額。計(jì)算銷售額的公式如下：

銷售=（所有價(jià)格和額外價(jià)格支出-本期允許扣除的土地價(jià)格）÷（1 + 11％）（注：當(dāng)前稅率為10％）

同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局公布了2016年第18號(hào)文件第5條，關(guān)于如何計(jì)算當(dāng)期的地價(jià)允許扣除額，明確規(guī)定：本期=（本期出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積÷該房地產(chǎn)項(xiàng)目可以作為待售建筑面積）×支付的土地價(jià)格。

國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告是根據(jù)房地產(chǎn)公司正常發(fā)展情況制定的規(guī)定。對(duì)于異常情況下的商業(yè)模式，如房地產(chǎn)公司整體上出售在建未完工項(xiàng)目，在法規(guī)中沒(méi)有出現(xiàn)“當(dāng)期出售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”的情況。那么，在這種情況下如何計(jì)算土地成本扣除額？

有意見(jiàn)認(rèn)為，2016年國(guó)家稅務(wù)總局公告第18號(hào)規(guī)定，當(dāng)期允許的土地價(jià)格為當(dāng)期出售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積與可售面積之比。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積乘以支付的地價(jià)。在建項(xiàng)目的整體對(duì)外銷售不存在“房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積的當(dāng)期銷售”，該銷售為在建項(xiàng)目，不是指定土地價(jià)格扣除的目標(biāo)。因此，在建項(xiàng)目的銷售不能扣除。降低土地價(jià)格。

作者認(rèn)為這種觀點(diǎn)被誤解了。房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)模式主要分為三個(gè)環(huán)節(jié)：“土地購(gòu)置，開(kāi)發(fā)（建設(shè)），銷售發(fā)達(dá)產(chǎn)品”。其中，“征地”和“開(kāi)發(fā)（建設(shè)）”是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的環(huán)節(jié)，也是獲取進(jìn)項(xiàng)稅的環(huán)節(jié)。在開(kāi)發(fā)（建設(shè)）項(xiàng)目之后，最終形成了可以出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是在進(jìn)項(xiàng)稅輸入結(jié)束后反映增值稅的法定附加值的鏈接。法定附加值是在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)實(shí)現(xiàn)的。但是，在企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于運(yùn)營(yíng)或市場(chǎng)的需求，很可能不是最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售，而是在建中端項(xiàng)目的銷售。業(yè)務(wù)模式的這種變化并沒(méi)有導(dǎo)致增值稅的損失，但是增值額的實(shí)現(xiàn)點(diǎn)從碼頭的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移到了在建項(xiàng)目，而不會(huì)影響增值額的實(shí)現(xiàn)。添加量。因此，沒(méi)有人懷疑進(jìn)項(xiàng)稅是否可以扣除。同樣，土地成本作為進(jìn)項(xiàng)稅的一種替代處理方法，應(yīng)從銷售中扣除，不應(yīng)區(qū)別對(duì)待，也不能扣除。

學(xué)不同的會(huì)計(jì)課程，詳情會(huì)有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問(wèn)題，建議您向老師說(shuō)明詳細(xì)情況，1對(duì)1解決您的實(shí)際問(wèn)題。