房地產(chǎn)包銷溢價是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)項目時，將未來的房產(chǎn)銷售收益不提前轉(zhuǎn)讓手續(xù)給投資者，以聲望兌換資金支持。在這個過程中，開發(fā)商來講會給投資者一定的溢價，以引起其投資。但，這些溢價的會計處理卻一直備受大家關(guān)注爭議。

什么是房地產(chǎn)包銷溢價？

房地產(chǎn)包銷協(xié)議溢價是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)項目時，將未來的房產(chǎn)銷售收益提前轉(zhuǎn)讓給投資者，以獲取資金支持。在這個過程中，開發(fā)商并不一定會給投資者一定的溢價，以引起其想投資。

房地產(chǎn)包銷溢價的會計處理

相對于房地產(chǎn)配售溢價的會計處理，國際會計準則（IAS）和美國最有實力會計準則（US GAAP）有差別的規(guī)定。IAS認為，開發(fā)商肯定將溢價另外負債沖減財務(wù)報表中，并在未來的銷售收益中逐步降低折舊。而USGAAP則以為，開發(fā)商應(yīng)該是將溢價才是收入沖減財務(wù)報表中。

IAS的會計處理

依據(jù)什么IAS的規(guī)定，開發(fā)商估計將溢價充當(dāng)負債計入財務(wù)報表中，并在未來的銷售收益中逐步降低固定資產(chǎn)的折舊。這些會計處理可以切實保障開發(fā)商在未來的銷售收益中漸漸地分攤溢價，從而盡量的避免一次性沖減收入對財務(wù)報表的影響。

US GAAP的會計處理

依據(jù)什么US GAAP的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該是將溢價以及收入沖減財務(wù)報表中。這種會計處理也可以讓開發(fā)商在短期內(nèi)獲得更多的收入，進而增強其財務(wù)表現(xiàn)。然而，這些會計處理也存在地一定的風(fēng)險，是因為開發(fā)商很有可能會高估未來的銷售收益，從而會造成收入過熱。

房地產(chǎn)包銷溢價的影響因素

房地產(chǎn)包銷協(xié)議溢價的大小取決于它多種因素，和房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系、房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和地理位置、投資者的信心等。一般來說，市場供需關(guān)系越不安，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和地理位置越好，投資者的信心越高，溢價就越高。

房地產(chǎn)包銷溢價的風(fēng)險

房地產(chǎn)認購溢價存在一定的風(fēng)險，比較多和市場風(fēng)險、信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險。市場風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生了什么變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的銷售收益低于預(yù)期。信用風(fēng)險是指投資者無法按時支付溢價也可以不能履行其他合同義務(wù)。流動性風(fēng)險是指開發(fā)商根本無法及時快速變現(xiàn)溢價，倒致資金鏈斷裂。

如何降低房地產(chǎn)包銷溢價的風(fēng)險？

為了降低房地產(chǎn)配售溢價的風(fēng)險，開發(fā)商也可以采取多種措施，以及：

• 選擇合適的投資者，確保其信用狀況良好；
• 制定合理的合同條款，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)；
• 進行充分的市場調(diào)研，確保房地產(chǎn)項目的銷售收益預(yù)期合理；
• 加強資金管理，確保資金鏈暢通。

房地產(chǎn)保底價溢價是一種常見的融資，但其會計處理備受大家的關(guān)注爭議。開發(fā)商應(yīng)該是依據(jù)自身情況你選最合適的會計處理，并采取措施降低風(fēng)險。