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《新租賃準(zhǔn)則下 承租人的賬務(wù)處理》

問題1:提前終止租賃情況下的會(huì)計(jì)處理探討？

視覺用戶：

我們客戶的工廠是經(jīng)營租賃，從2017年開始，合同規(guī)定租期10年；

2021年6月起，接到房東通知后可能無法繼續(xù)租住，存在不確定性；

(1)在這種情況下，是否需要確定資產(chǎn)的使用權(quán)和租賃負(fù)債；

(2)如果21年確認(rèn)，22年一旦房東違約，客戶無法繼續(xù)租賃，如何處理賬面的資產(chǎn)使用權(quán)和租賃負(fù)債。

視覺主持人chenyiwei:

考慮提前結(jié)束租約的可能性，是否可能隨時(shí)終止。一般情況下，出租人主動(dòng)終止租賃，承租人沒有主動(dòng)終止租賃的，承租人應(yīng)當(dāng)按照原租賃繼續(xù)確認(rèn)資產(chǎn)使用權(quán)和租賃負(fù)債，在租賃實(shí)際終止時(shí)終止確認(rèn)資產(chǎn)使用權(quán)和租賃負(fù)債，其差額作為資產(chǎn)處置損益。

問題2:按照新租賃準(zhǔn)則，集團(tuán)子公司可以不核算租賃母公司資產(chǎn)嗎？

視覺用戶：

請(qǐng)問版主，如果母公司的資產(chǎn)被同一集團(tuán)內(nèi)的子公司租用，是否可以不按照新的租賃準(zhǔn)則進(jìn)行核算？主要是考慮到內(nèi)部抵銷后沒有租賃資產(chǎn)和負(fù)債，這個(gè)可以簡化嗎？

視覺主持人chenyiwei:

由于母公司和子公司是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，按照國有資產(chǎn)管理的要求，需要報(bào)送各級(jí)財(cái)務(wù)報(bào)表和出具報(bào)告。因此，不能以相關(guān)租賃發(fā)生在集團(tuán)內(nèi)部，最終將在集團(tuán)合并報(bào)表層面抵銷租賃項(xiàng)目為由，采用原準(zhǔn)則下類似于經(jīng)營租賃的簡化處理方法。

問題3:不同情況下租賃變更的會(huì)計(jì)處理探討？

視覺用戶：

尋求幫助，如何處理各種租賃變更：

1.作為出租人，五年的房屋租賃合同是有免租期的。第三年，原承租人將租賃合同的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給新承租人，出租人、原承租人、新承租人簽訂三方協(xié)議。出租人是否視原合同不變，繼續(xù)按照原合同中直線法計(jì)算的租金進(jìn)行賬務(wù)處理？

2.當(dāng)租賃范圍縮小時(shí)，出租人向承租人減少租賃面積。出租人是否在剩余租賃期內(nèi)攤銷變動(dòng)后的租賃總收入減去以直線法確認(rèn)的租賃總收入的余額？

3.出租人變更時(shí)，原承租人與出租人甲簽訂了為期五年的租賃合同。第三年，出租人A將租賃合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給出租人B，無論出租人B是否將該租賃合同視為新的租賃合同，在租賃期內(nèi)均按照轉(zhuǎn)移的租賃總額采用直線法。

視覺主持人chenyiwei:

1.如果除承租人變更外，權(quán)利義務(wù)不變，這是可以的，尤其是新老承租人是關(guān)聯(lián)方的情況下。

2.根據(jù)新租賃準(zhǔn)則，經(jīng)營租賃發(fā)生變更的，出租人應(yīng)當(dāng)自變更生效之日起作為新租賃處理，變更前與該租賃相關(guān)的預(yù)付或應(yīng)收租賃收款應(yīng)當(dāng)作為新租賃的收款。即直接視為新租賃，在剩余租賃期內(nèi)按照租賃面積減少后剩余年限的租金總額，采用直線法進(jìn)行收益分配和確認(rèn)。

3.是的。但需要注意的是，如果租約與房屋產(chǎn)權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，要注意租約中約定的租金等條款是否符合轉(zhuǎn)讓時(shí)市場(chǎng)的公平條款。否則，應(yīng)考慮在總轉(zhuǎn)讓價(jià)格中合理區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)格和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以合理確定房屋入賬價(jià)值和租賃合同權(quán)利入賬價(jià)值，后者應(yīng)在剩余租賃期內(nèi)攤銷，作為經(jīng)營租賃期間租金收入的調(diào)整

但需要注意的是，如果在同一份合同(或兩份關(guān)聯(lián)合同)中約定了租賃和物業(yè)服務(wù)，就要注意合同總價(jià)在租金和物業(yè)服務(wù)之間的分配是否公平合理。如不合理，應(yīng)參照新收入標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，將合同總價(jià)在兩部分之間按各自單獨(dú)售價(jià)的比例進(jìn)行重新分配，確定租金和物業(yè)費(fèi)各自的合同金額，作為賬務(wù)處理的依據(jù)。

問題5:新租賃準(zhǔn)則下，經(jīng)營租賃如何在合并層面進(jìn)行內(nèi)部抵銷？

視覺用戶：

請(qǐng)問同一控制下集團(tuán)內(nèi)部如何抵消新租賃標(biāo)準(zhǔn)的影響？我以前瀏覽過《新租賃準(zhǔn)則應(yīng)用指南》，但沒有找到任何具體的對(duì)策。有沒有具體的政策文件可以參考？謝謝大家！

視覺主持人chenyiwei:

在新租賃準(zhǔn)則下，如果出租方將其作為經(jīng)營租賃處理，而承租方確認(rèn)資產(chǎn)使用權(quán)和租賃負(fù)債，則兩者之間的交易因其會(huì)計(jì)模式不對(duì)等而不能直接抵銷。但有一點(diǎn)是明確的：租賃資產(chǎn)在合并報(bào)表層面應(yīng)視為自用固定資產(chǎn)，其賬面價(jià)值是出租方個(gè)別報(bào)表中的賬面價(jià)值；同時(shí)沖減承租人賬面上與資產(chǎn)使用權(quán)和租賃負(fù)債相關(guān)的會(huì)計(jì)處理，沖減出租人個(gè)別報(bào)表中確認(rèn)的租金收入和相應(yīng)費(fèi)用。因此，此時(shí)合并抵銷分錄如下：

1.轉(zhuǎn)回承租人在個(gè)別報(bào)表層面所作的所有會(huì)計(jì)處理，包括已確認(rèn)的使用權(quán)資產(chǎn)及其折舊、租賃負(fù)債和利息支出；

2.沖減出租人個(gè)別報(bào)表中確認(rèn)的租金收入和相應(yīng)的應(yīng)收租賃款；

3.根據(jù)承租人報(bào)表中使用權(quán)資產(chǎn)折舊的會(huì)計(jì)分錄，將出租人在個(gè)別報(bào)表層面確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本(經(jīng)營租賃租出的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用)調(diào)整到相應(yīng)的成本或費(fèi)用項(xiàng)目；

4.出租人將租賃資產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在合并報(bào)表層面將其重分類為固定資產(chǎn)；出租人采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回公允價(jià)值累計(jì)變動(dòng)并計(jì)提折舊。

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