作為以房抵債的受讓人，抵債行為可視為兩次交易：

一是減少應(yīng)收賬款；

二是增加房地產(chǎn)。

只要有交易，就有可能產(chǎn)生稅收。兩次交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是有無(wú)納稅義務(wù)，有無(wú)增值情況，這是雙方認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格。

整個(gè)交易在稅收上要遵循公平交易的原則，即房地產(chǎn)要以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易。

這時(shí)候分為兩種情況：我舉個(gè)例子：

1、會(huì)計(jì)處理

應(yīng)收賬款1000萬(wàn)，已經(jīng)減值100萬(wàn)，余額900萬(wàn)；房產(chǎn)市價(jià)1200萬(wàn)，原價(jià)800萬(wàn)，折舊200萬(wàn)，凈值600萬(wàn)。

債權(quán)人的待遇是：

借：固定資產(chǎn)——，房產(chǎn)1200萬(wàn)。

壞賬準(zhǔn)備100萬(wàn)

貸：應(yīng)收賬款1000萬(wàn)。

營(yíng)業(yè)外收入300萬(wàn)

受讓方增加營(yíng)業(yè)外收入300萬(wàn)。這300萬(wàn)收入交企業(yè)所得稅嗎？稍后我會(huì)給你答案。

如果是相反的情況，應(yīng)收賬款余額900萬(wàn)，房產(chǎn)市價(jià)800，那么轉(zhuǎn)入方增加了營(yíng)業(yè)外支出100萬(wàn)。

2.契稅

過(guò)戶時(shí)，受讓人需要按照3-5的稅率繳納契稅(根據(jù)房產(chǎn)類型和當(dāng)?shù)卣�策而�?。契稅是受讓方繳納的唯一一種稅。企業(yè)繳納的契稅應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)成本。

3.印花稅

交易時(shí)，雙方應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。印花稅是唯一需要雙方繳納的稅。稅金及附加中包含會(huì)計(jì)處理。

4.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅

這兩個(gè)稅是在受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)后征收的，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)核發(fā)房屋所有權(quán)證的次月。

房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值的1.2征收。如果不動(dòng)產(chǎn)在購(gòu)置后用于出租，則按照租金收入的12繳納房產(chǎn)稅；

城鎮(zhèn)土地使用稅占地單位稅(根據(jù)情節(jié)從幾元到幾十元不等)。

這兩種稅都應(yīng)該包含在稅和附加費(fèi)中。

5.企業(yè)所得稅

沿襲前面的例子，如果企業(yè)取得抵押財(cái)產(chǎn)，給企業(yè)造成損失，增加營(yíng)業(yè)外收入300萬(wàn)，此時(shí)是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？

這時(shí)應(yīng)該分為兩種情況：

第一，之前的壞賬沒(méi)有具體申報(bào)為損失。在稅務(wù)上，因?yàn)閼?yīng)收賬款的計(jì)稅依據(jù)還是1000萬(wàn)，進(jìn)行了稅務(wù)調(diào)整，100萬(wàn)的資產(chǎn)減值損失增加了應(yīng)納稅所得額，繳納了所得稅。此時(shí)應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額為200萬(wàn)。

第二，之前計(jì)提的壞賬已經(jīng)專項(xiàng)申報(bào)處理。符合的條件是企業(yè)逾期三年以上；或者企業(yè)逾期1年以上，且單筆金額不超過(guò)企業(yè)年總收入的5萬(wàn)或十分之一。在會(huì)計(jì)上已經(jīng)作為損失處理的，可以在企業(yè)所得稅前作為壞賬損失扣除。此時(shí)交房后應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額為300萬(wàn)。

最后，無(wú)論如何，只要屬于債務(wù)重組，就應(yīng)該有債務(wù)重組協(xié)議和債務(wù)人重組收入納稅情況的說(shuō)明。