兩種模式下，如何做好投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置？

很多人在這里學(xué)的時(shí)候覺得投資性房地產(chǎn)的賬目很難處理，或者有的人上課的時(shí)候就感覺到了，但是實(shí)際做題的時(shí)候就全忘了。這是為什么呢？其實(shí)本質(zhì)原因是：不懂。

是啊，我只是不明白。

接下來我試著用白話文解釋一下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換處置的來龍去脈。

三個(gè)問題：

一、兩種模式是什么？其實(shí)就是：成本模式和公允價(jià)值模式。兩者的區(qū)別我們已經(jīng)說過了，這里不再贅述。

二、什么是投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換？

老規(guī)矩，還是說人類吧。

我之前說過，房地產(chǎn)有什么？換句話說，持有房產(chǎn)有什么用？

1.供個(gè)人使用。包括自住建筑物(固定資產(chǎn))和自住土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))

2.出售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值而持有并出售的財(cái)產(chǎn)(存貨)。

3.租出去。這叫投資性房地產(chǎn)。

好了，就這樣。既然說的是投資房產(chǎn)換算，那就來算算有多少種換算方式？

投資性房地產(chǎn)—— 2類固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)—— 2種無形資產(chǎn)

2類投資性房地產(chǎn)——存貨

你需要記住嗎？一點(diǎn)也不。

接下來我們綜合考慮一二。一、投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，有六種折算模式。請問總共有多少種轉(zhuǎn)換模式？很簡單，答案是12。

所以當(dāng)我們再遇到投資性房地產(chǎn)這個(gè)話題的時(shí)候，第一個(gè)就是判斷它是一種什么樣的計(jì)量模式。第二種可以按照會計(jì)準(zhǔn)則處理。

(一)在成本模式下

條件：折算后的賬面價(jià)值由折算前的賬面余額(價(jià)值)決定。

這個(gè)很好理解。沒有折算前的賬面價(jià)值作為依據(jù)，怎么可能知道折算后的賬面價(jià)值？

例如：

固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)(后續(xù)計(jì)量：成本模式)

借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊(攤銷)

固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備和存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸款：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品。

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨怎么辦？

固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)可以反過來寫，但是存貨的情況不一樣。

為什么？注意，當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，此時(shí)沒有計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，因此此時(shí)的會計(jì)分錄應(yīng)為：

借：開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸款：投資性房地產(chǎn)

(二)公允價(jià)值模式下

注意，這是投資性房地產(chǎn)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

1.投資性房地產(chǎn)——固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨。

準(zhǔn)則要求將轉(zhuǎn)換日公允價(jià)格與投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

2.固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨——投資性房地產(chǎn)。

準(zhǔn)則要求轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和存貨的賬面價(jià)值(損失計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益)；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和存貨的賬面價(jià)值(損失計(jì)入其他綜合損益)。

等待.你什么意思，到處跑？

一定要搞清楚兩者的區(qū)別，否則光靠死記硬背就會出錯(cuò)。

好吧，我們開始談吧。

我記得我們之前說過，對于投資性房地產(chǎn)，成本價(jià)可以轉(zhuǎn)換成公允價(jià)，但是公允價(jià)不能轉(zhuǎn)換成成本價(jià)，對吧？原因之前已經(jīng)解釋過了，這里就不贅述了。

現(xiàn)在也是一種轉(zhuǎn)換。好像是一樣的吧？

不要！一！樣本！

以前它只用于投資房地產(chǎn)！

這就是投資性房地產(chǎn)和其他非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換！

范圍明顯不同，你可以理解為投資性房地產(chǎn)從成本價(jià)到公允價(jià)的內(nèi)部轉(zhuǎn)換！

這就是公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)和其他非投資性房地產(chǎn)的對外轉(zhuǎn)換！

很明顯。

接下來你可能會疑惑：為什么都是公允價(jià)值模式，而且都是相互轉(zhuǎn)換的，不像成本模式下的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益？

慢慢來。

第一次轉(zhuǎn)換，公允模式下：投資性房地產(chǎn)——固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，存貨時(shí)間。

假設(shè)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為100萬，折算日公允價(jià)值為1000萬或10萬，則增加900萬或減少90萬計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

第二次轉(zhuǎn)換，公允模式下：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨——投資性房地產(chǎn)。

假設(shè)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨的賬面價(jià)值為100萬，折算日公允價(jià)值為1000萬或10萬，則增加的900萬計(jì)入其他綜合收益，或減少的90萬計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

仔細(xì)觀察上述兩者的區(qū)別可以發(fā)現(xiàn)，只有在第二種情況發(fā)生時(shí)，即非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，價(jià)格上漲部分才計(jì)入其他綜合收益。

為什么？

我們從兩個(gè)層面理解它：

當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，也是在公允模式下，這意味著非投資性房地產(chǎn)所處的市場(與投資性房地產(chǎn)相同的市場)非常充足，價(jià)格也容易獲得(這就是公允價(jià)值的內(nèi)涵)。那么，轉(zhuǎn)入非投資性房地產(chǎn)時(shí)，無論漲價(jià)還是降價(jià)，其性質(zhì)與交易性資產(chǎn)一樣，都應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

但是，反過來就不一樣了。當(dāng)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，非投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)格是一定的，但是？投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)格呢？你做題的時(shí)候有沒有給這個(gè)公允的價(jià)格？

是的，但現(xiàn)實(shí)是什么呢？

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)格比非投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)格更有可能。

這就造成了在第一種轉(zhuǎn)換模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，大概率是虧損，小概率是收益。簡單來說就是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，符合公允價(jià)值變動(dòng)的定義，也符合現(xiàn)實(shí)。

第二種轉(zhuǎn)換模式下，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，大概率賺，小概率虧。

如果那么容易賺錢，上市公司早就不起飛了嗎？假設(shè)非投資性房地產(chǎn)原值為100萬，折算為投資性房地產(chǎn)時(shí)公允價(jià)格為1000萬。如果也計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，當(dāng)期利潤瞬間增加900萬，報(bào)表瞬間好看。這樣一來，公司的財(cái)務(wù)就會嚴(yán)重扭曲。監(jiān)管部門能坐視不管嗎？但這虛增的900萬還是企業(yè)，只是不能出現(xiàn)在公允價(jià)值變動(dòng)損益中，只能出現(xiàn)在其他綜合收益中(很久以前準(zhǔn)則規(guī)定資本公積為33，354其他資本公積)。什么是其他綜合收益，也就是說這虛增的900萬還是你企業(yè)的所有者權(quán)益，只是現(xiàn)在暫時(shí)放在這個(gè)科目里，只有你處置投資性房地產(chǎn)的時(shí)候，這部分收益。

減少90萬又怎么樣？繼續(xù)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，理由依然是：虧損的可能性低，符合會計(jì)謹(jǐn)慎性，即不增加資產(chǎn)。

綜上所述，在第二種情況下，公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益都是“賬面財(cái)富”，但不同的是，前者在期末結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年利潤，直接影響當(dāng)期利潤，而后者只會在實(shí)際出售時(shí)影響利潤，避免了企業(yè)虛增利潤。

更籠統(tǒng)地說，對于監(jiān)管者來說。公允模式下，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，失去本人當(dāng)期確認(rèn)(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。是，當(dāng)期不確認(rèn)(其他綜合收益)。

3.什么是投資性房地產(chǎn)的處置？

好了，我們終于到了最后一關(guān)，現(xiàn)在我們需要出售投資性房地產(chǎn)。

記住，在這個(gè)時(shí)候，我們?nèi)匀恍枰獏^(qū)分

借：銀行存款

貸款：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

向前推進(jìn)

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸款：投資性房地產(chǎn)

(二)公允價(jià)值模式下

假設(shè)處置收入為100，稅率為9。

1.收入

借方：銀行存款109

貸：其他業(yè)務(wù)收入100

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)9

向前推進(jìn)

借方：其他業(yè)務(wù)成本90

貸款：投資性房地產(chǎn)——成本80

公允價(jià)值變動(dòng)(可能在借方)10

(不要混淆，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊、攤銷和減值。)

同時(shí)，要將公允價(jià)值變動(dòng)損益結(jié)轉(zhuǎn)至其他業(yè)務(wù)成本。

借方：公允價(jià)值變動(dòng)損益10

貸：其他業(yè)務(wù)成本10

注意，公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他業(yè)務(wù)成本都是損益科目，何必去改呢？

假設(shè)不變，直接將公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入本年利潤。

借方：公允價(jià)值變動(dòng)損益10

貸款：今年利潤10

那么投資性房地產(chǎn)的總利潤是多少呢？

收入100-其他業(yè)務(wù)費(fèi)用90公允價(jià)值變動(dòng)損益10=80

如果你變身了呢？

利潤總額為：收入100-其他業(yè)務(wù)成本90，其他業(yè)務(wù)成本10。

很明顯，轉(zhuǎn)與不轉(zhuǎn)都不會影響今年的利潤，那為什么要轉(zhuǎn)呢？

基于會計(jì)信息的可靠性！

公允價(jià)值變動(dòng)損益是賬面財(cái)富，只有真正處置，才能真實(shí)反映處置過程中的收益和成本。所以需要轉(zhuǎn)到其他業(yè)務(wù)成本。

同理，如果這個(gè)投資性房地產(chǎn)在之前的公允價(jià)值模式下，從非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到投資性房地產(chǎn)，那么其他綜合收益就順利完成了歷史任務(wù)，也會進(jìn)入其他業(yè)務(wù)成本。

借：其他綜合收益5

貸：其他業(yè)務(wù)成本5

好了，投資地產(chǎn)終于完蛋了。

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