2054號公告的出臺，無疑是物業(yè)公司的一個福音，文件明確“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅�！�

　　文件內(nèi)容簡單，但卻字字珠璣，實務(wù)操作中差額征稅如何賬務(wù)處理？如何開具發(fā)票？如何填制申報表進行納稅申報？成為困擾財務(wù)人員的難題。本文通過對相關(guān)財會文件和稅收文件的分析，清晰梳理該業(yè)務(wù)的財稅處理，讓財務(wù)人員不再困惑。

　　（一）政策依據(jù)：財會[2016]22號 財政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知

　�。ǘ�）賬務(wù)核算：

　　根據(jù)以上關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定，物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電費的賬務(wù)處理建議如下:

　　1、物業(yè)公司支付水費后，根據(jù)自來水公司開具發(fā)票金額:

　　借:主營業(yè)務(wù)成本-水費成本

　　貸:銀行存款或預(yù)付賬款

　　2、計算可以抵減的增值稅稅額

　　借：應(yīng)交稅費--簡易計稅 【發(fā)票金額/（1+3）*3】

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本-水費成本【發(fā)票金額/（1+3）*3】

　　3、向業(yè)主收水費時:

　　借:銀行存款或現(xiàn)金

　　貸:主營業(yè)務(wù)收入--水費收入

　　貸:應(yīng)交稅費--簡易計稅

　　4、繳納增值稅時:

　　借:應(yīng)交稅費--簡易計稅

　　貸:銀行存款

　　需要提醒的是，應(yīng)繳納的增值稅額為：（向業(yè)主收取的自來水水費，扣除物業(yè)公司對外支付的自來水水費后的余額為銷售額）*3，即為上述分錄3應(yīng)交稅費-簡易計稅的貸方數(shù)減去分錄2中應(yīng)交稅費-簡易計稅借方數(shù)的差額。

　　差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅發(fā)票或以省級以上(含省級政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。如果是上述增值稅發(fā)票不一定要增值稅專票，增值稅普通發(fā)票也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進項稅額的角度，建議取得增值稅普通發(fā)票。

　　提供物業(yè)服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。因此，物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電費，可全額開具增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。

　　政策依據(jù)：江西國稅及寧波國稅關(guān)于營改增政策問題解答。

　　提供物業(yè)服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。

　　多余小規(guī)模納稅人填表相對比較簡單，即將轉(zhuǎn)售水費開票銷售額、稅額、扣除額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料“應(yīng)稅行為(3征收率)扣除額計算”相應(yīng)欄次，同時填入“應(yīng)稅行為(3征收率)計稅銷售額”相應(yīng)欄次。

　　但是對于一般納稅人來說，就不是那么簡單了。大家都知道，自來水是貨物的屬性，這個貨物的差額在增值稅納稅申報表上卻無法體現(xiàn)，不知道如何填寫？因此各地的稅務(wù)部門采取了變通的方式即在申報時，即將轉(zhuǎn)售水費開票銷售額、稅額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料(一)第十二欄第1、2列，將扣除的水費填入第十二欄第12列。同時填入《增值稅納稅申報表》附列資料(三)第6欄相應(yīng)列次。比如：江西國稅、寧波國稅以及北京國稅等。

　　因此，物業(yè)公司如果是一般納稅人，轉(zhuǎn)售水電費正確的申報表填寫如下：

　　第一步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)(服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細)》表。填第6行"3征收率的項目"對應(yīng)的3、4、5、6列。如下表：

　　第二步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》。填該表的第12行"3征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)"對應(yīng)的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：

　　第三步，填《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》.填“一般項目”的“本月數(shù)”列的以下行次：

　　1、第5行 “(二)按簡易辦法計稅銷售額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》9列不含稅銷售額填寫。

　　2、第21行“簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》14列稅額欄填寫。

　　3、第24行“應(yīng)納稅額合計”。

　　【例子】鴻昌物業(yè)管理有限責(zé)任公司為增值稅一般納稅人，轉(zhuǎn)售水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3的征收率計算繳納增值稅，2020年7月向業(yè)主收取的自來水水費103萬(含稅)，其中收取自然人業(yè)主自來水水費82.40萬元，收取法人業(yè)主自來水水費20.60萬元。對外支付的自來水水費92.70萬元。

　　【解析】

　　1、稅額計算：

　　增值稅應(yīng)納稅額=(103萬-92.70萬)/(1+3)×3=0.30萬元。

　　2、發(fā)票開具

　　物業(yè)管理服務(wù)的納稅人“選擇簡易計稅并差額”，由于沒有規(guī)定上述簡易計稅不能開專票，同時也沒有規(guī)定差額部分不能開專票，因此物業(yè)公司可以全額開發(fā)票給客戶，對于自然人業(yè)主只能開具增值稅普通發(fā)票，金額為82.40萬元，對于法人業(yè)主，可以開具增值稅專用發(fā)票,金額為20.60萬元。

　　3、申報表填報

　　(1)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)》

　　物業(yè)選擇適用3征收率簡易辦法征收增值稅，則該項業(yè)務(wù)均填列在第6欄。

　�、俚�1列“本期服務(wù)不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額(免稅銷售額)”：填寫差額扣除之前的本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額1,030,000元。

　�、诘�2列 “期初余額”：填寫“0”(不考慮期初余額)。

　　③第3列“本期發(fā)生額”：填寫本期產(chǎn)生的可以差額扣除的927,000元，第4列“本期應(yīng)扣除金額”等于第2、3列的合計額為927,000元。

　�、艿�5列“本期實際扣除金額”： 填寫927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。

　　⑤第6列 “期末余額”：填寫服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期期末結(jié)存的金額。本列=第4列-第5列=0。

　　填寫完的附表三如下表：

　　(2) 填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)》

　�、賹㈤_具專用發(fā)票的(差額扣除前)不含稅銷售額200,000及稅額6,000分別填入12欄“開具專用發(fā)票”項下的1、2列。將開具普通發(fā)票的(差額扣除前)不含稅銷售額800,000及稅額24,000分別填入12欄“開具專用發(fā)票”項下的3、4列。

　�、�12欄第9列 “銷售額”應(yīng)為1,000,000元，12欄第10列 “銷項(應(yīng)納)稅額”為30,000元,12欄第11列 “價稅合計”為1,030,000元。

　�、鄣�12欄12列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”應(yīng)為可差額扣除的927,000 元(按《增值稅納稅申報表附列資料(三)》第6欄第5列數(shù)據(jù)填寫)。第12欄次13、14列差額扣除后的含稅銷售額和應(yīng)納稅額分別為103,000元、3,000元。

　　填寫完的附表一如下：

　　(3)填寫《增值稅納稅申報表》(一般納稅人適用)

　　將差額扣除前的不含稅銷售額1,000,000元填入第5欄“一般項目”之“本月數(shù)”，21欄、24欄、32欄、34欄“一般項目”之“本月數(shù)”均填列“3,000元”。

　　焦點財稅（胡嵐）

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