在房屋建筑行業(yè),甲方(房地產(chǎn)企業(yè))往往采用“在建或已完工”樓盤的方式來(lái)沖抵未支付的工程款,以緩解資金壓力,提高樓盤銷售進(jìn)度。
一.會(huì)計(jì)
1.債務(wù)人會(huì)計(jì)處理(房地產(chǎn)公司)
甲公司房地產(chǎn)企業(yè)為債務(wù)人,乙公司建筑企業(yè)為債權(quán)人。當(dāng)清償?shù)馁Y產(chǎn)和清償?shù)膫鶆?wù)符合終止確認(rèn)條件時(shí),債務(wù)人應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn);
清嘗債務(wù)的賬面價(jià)值與所轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的賬面價(jià)值之間的差額,計(jì)入當(dāng)期損益。
比如A公司未付工程款2000萬(wàn),賬面價(jià)值1400萬(wàn)(房產(chǎn)市值1900萬(wàn)沖抵未付工程款),應(yīng)確認(rèn)為“其他收入-債務(wù)重組收益”(2000-1400萬(wàn)=600萬(wàn)),不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組收益100萬(wàn)和資產(chǎn)處置收益500萬(wàn)。
以房屋清償債務(wù)時(shí),雙方已達(dá)成協(xié)議,債務(wù)人即房地產(chǎn)公司因債務(wù)滅失,實(shí)質(zhì)上視為已收到該房地產(chǎn)的預(yù)付款或銷售款。
簽訂債務(wù)償還協(xié)議的房產(chǎn)(尚未竣工)時(shí),會(huì)計(jì)處理如下
借:應(yīng)付賬款2000萬(wàn)。
貸款:預(yù)付1900萬(wàn)。
其他收入-債務(wù)重組收入100萬(wàn)
當(dāng)償債資產(chǎn)交付時(shí),
借方:預(yù)付1900萬(wàn)。
貸款:1400萬(wàn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。
其他收入-債務(wù)重組收入500萬(wàn)
2.債權(quán)的會(huì)計(jì)處理
債權(quán)人(施工企業(yè))的會(huì)計(jì)處理(簽訂償債協(xié)議時(shí)資產(chǎn)尚未完成,無(wú)法確認(rèn)資產(chǎn)成本)
借方:預(yù)付款項(xiàng)/其他非流動(dòng)資產(chǎn)1900萬(wàn)。
投資收益100萬(wàn)。
貸款:應(yīng)收賬款2000萬(wàn)。
第二,稅收待遇
1.債務(wù)人的稅務(wù)處理(房地產(chǎn)企業(yè))
雖然根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,債務(wù)人不需要單獨(dú)確認(rèn)債務(wù)重組損益和轉(zhuǎn)移生產(chǎn)損益,但在稅務(wù)處理上,仍應(yīng)將業(yè)務(wù)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)移資產(chǎn)和以資產(chǎn)公允價(jià)值償還債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。
假設(shè)不考慮稅收:
財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入=1900-1400=500萬(wàn)元
債務(wù)重組收益=2000-1900=100萬(wàn)元。
銷售房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照公允的市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)各項(xiàng)納稅義務(wù),并按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅收政策的規(guī)定及時(shí)確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額,按照納稅義務(wù)發(fā)生的規(guī)定時(shí)間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。
2.債權(quán)人的稅務(wù)待遇
向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供建筑勞務(wù)的,應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定的工程進(jìn)度確認(rèn)繳納建筑勞務(wù)增值稅和企業(yè)所得稅的義務(wù)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按2000萬(wàn)元開(kāi)具發(fā)票。
如果不動(dòng)產(chǎn)有執(zhí)照,企業(yè)可以將其作為固定資產(chǎn)處理,不動(dòng)產(chǎn)的成本可以作為固定資產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù),按規(guī)定計(jì)提折舊,稅前扣除。債務(wù)重組協(xié)議等資料作為憑證附件留存?zhèn)洳,在業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年申報(bào)稅前扣除。
(房地產(chǎn)在一年內(nèi)出售的,參照持有待售資產(chǎn)分類填寫。用于出租的房地產(chǎn)應(yīng)歸類為投資性房地產(chǎn)。)