基本情況

公司A是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并委托中介機構(gòu)出售房地產(chǎn)。乙公司出售甲公司開發(fā)的商品房1000平方米。轉(zhuǎn)讓協(xié)議單價10000元/平方米，商品房成本8000元/平方米。 B公司實際以每平方米11,000元的價格出售。以上價格不包括增值稅或營業(yè)稅。本案未考慮其他稅收的影響。

公司A接收公司B的銷售清單并進行會計處理（單位：元，下同）。

借款：應(yīng)收帳款-實際購買者

11500000

貸款：主營業(yè)務(wù)收入1000萬

其他應(yīng)付款——B公司1000000

應(yīng)付稅款-應(yīng)付營業(yè)稅

500000

借用：主營業(yè)務(wù)成本800萬

貸款：開發(fā)產(chǎn)品8000000

應(yīng)納稅所得額= 1000-500000 = 1500000（元）。

審計后，公司發(fā)現(xiàn)了以下問題。

收入確認：在這種情況下，根據(jù)銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價格未確認收入的實現(xiàn)。

稅收調(diào)整事宜：銷售代理人傭金不是根據(jù)已簽署的服務(wù)協(xié)議或合同中確認的收入的5％計算為公司所得稅前的扣除額。

解決方案

委托方公司A是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，委托方公司B是從事房地產(chǎn)中介的中介公司。根據(jù)假定的買斷方式，B公司將出售A公司開發(fā)的商品房作為代理。出售后，B公司將向A公司寄售清單發(fā)貨。甲公司根據(jù)實際售價確認銷售收入，并向?qū)嶋H購買者開具銷售不動產(chǎn)的發(fā)票。公司A收到公司B的寄售清單后，便根據(jù)實際售價與協(xié)議價之間的差額與公司B結(jié)清寄售貨款，公司B向公司A提供銷售代理服務(wù)發(fā)票。

A公司在申報所得稅時向B公司支付的手續(xù)費（超過傭金銷售額的5％）不得扣除所得稅前的款項。

1.正確的會計處理

（1)公司A從受托公司B收到寄售清單時。

借款：應(yīng)收帳款-實際購買者

11550000

貸款：主營業(yè)務(wù)收入1100萬

應(yīng)付稅款營業(yè)稅550000

借用：主營業(yè)務(wù)成本800萬

貸款：開發(fā)產(chǎn)品8000000

（2)為向受托公司B支付實際售價與協(xié)議價格之間的差額。

借用：銷售成本處理費1000000

貸款：銀行存款1000000

2.正確的所得稅處理

公司A從受托公司B收到收貨清單時，將計算該業(yè)務(wù)產(chǎn)生的所得稅。

應(yīng)納稅所得額= 11000000元;應(yīng)納稅費用= 8000000元;稅金= 550000（元）;銷售費用= 1000000（元）。

稅收調(diào)整增加額= 0000×5％= 450000（元）。

應(yīng)稅收入=應(yīng)稅收入-應(yīng)稅成本-銷貨費用+稅收

調(diào)整增加= 1000-550000-1000000 + 450000 = 1900000（元）。

政策依據(jù)

認為的買斷方法是委托方和委托方簽署協(xié)議。委托方以約定的價格收取委托貨物的貨款。實際售價由委托人確定。實際售價與協(xié)議價格之間的差額屬于委托方。所有銷售方式。

由于這種銷售本質(zhì)上仍是代理銷售，因此當(dāng)委托方將貨物交付給受托人時，貨物所有權(quán)的風(fēng)險和報酬不會轉(zhuǎn)移給受托人。因此，委托方在交付貨物時不確認收入，也不將委托方視為購買產(chǎn)品。委托人出售貨物后，應(yīng)當(dāng)按照實際售價確認為銷售收入，并向委托人開具代理銷售清單。委托人收到寄售清單時，將重新確認收入。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過一種買斷方式委托開發(fā)產(chǎn)品的銷售。如果公司與購買者簽訂了銷售合同或協(xié)議，或者公司，受托人和購買者共同簽署了銷售合同或協(xié)議，則如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價，則表明銷售合同或協(xié)議約定價格計算的價格在收到受托人銷售和開發(fā)的產(chǎn)品清單之日確認為收入的實現(xiàn)；如果前兩種情況下的銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價，并且屬于受托人和購買者，則當(dāng)事方簽署銷售合同或協(xié)議時，以買斷價計算的購買價應(yīng)當(dāng)用于在收到受托人銷售和開發(fā)的產(chǎn)品清單的當(dāng)天確認收入的實現(xiàn)。

根據(jù)《財政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)辦理手續(xù)費，傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009] 29號），非保險公司辦理與生產(chǎn)和經(jīng)營有關(guān)的費用和傭金支出。要在扣除企業(yè)所得稅之前扣除，必須滿足以下五個條件：

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