[指南]：房地產(chǎn)稅是一種小稅，涉及的問(wèn)題相對(duì)簡(jiǎn)單。但是，對(duì)于專注于自有租賃的商業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)而言，房地產(chǎn)稅是僅次于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的第三大稅種。由于一些房地產(chǎn)稅法規(guī)相對(duì)模糊，因此筆者結(jié)合案例進(jìn)行比較...

對(duì)房地產(chǎn)稅疑難問(wèn)題進(jìn)行案例分析

房地產(chǎn)稅是一種小稅，涉及的問(wèn)題相對(duì)簡(jiǎn)單。但是，對(duì)于專注于自有租賃的商業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)而言，房地產(chǎn)稅是僅次于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的第三大稅種。由于一些房地產(chǎn)稅法規(guī)的相對(duì)模糊性，筆者根據(jù)案例討論了幾個(gè)難題。

一、案例介紹

公司A是一家商業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)公司，主要開(kāi)發(fā)獨(dú)立的商業(yè)房地產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，從價(jià)征稅允許扣除30％的增值稅。甲公司的商業(yè)項(xiàng)目A與客戶簽訂了為期兩年的租賃合同（從2008年1月1日至2009年12月31日）。總租金為人民幣2400萬(wàn)元，但前三個(gè)月是免費(fèi)的。物業(yè)稅于2008年4月1日從租金中支付，每月支付2400÷21×12％= 13.71（萬(wàn)元），2008年累計(jì)支付13.71 ×9 = 123.43（萬(wàn)元）。甲公司乙的商業(yè)項(xiàng)目，地上建筑面積10,000平方米，土地成本2億元。地上的建筑物是由B公司建造的，并且B公司很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有經(jīng)過(guò)與A公司的最終結(jié)算程序。因此，公司A的地上建筑物的賬面成本為0。與此同時(shí)，項(xiàng)目B已交付使用，并且已頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)。甲公司按2億元的土地預(yù)定價(jià)交納房地產(chǎn)稅，每季度繳納20,000×（1-30％）×1.2％÷4 = 42（萬(wàn)元）。 A公司在商業(yè)項(xiàng)目C中單獨(dú)建造了2000平方米的地下車庫(kù)（非民防工程），地下面積1000平方米，耗資2000萬(wàn)元。地下車庫(kù)中有A公司的物業(yè)，面積為100平方米。根據(jù)《關(guān)于有房屋功能的地下建筑物征收房地產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005] 181號(hào)）第二條，甲公司將使用建設(shè)成本的30％折價(jià)（即1400萬(wàn)元）。地下建筑物作為原始房地產(chǎn)。支付房地產(chǎn)稅的價(jià)值，每季度支付2,000×0.7×（1-30％）×1.2％÷4 =2.94（萬(wàn)元）。

二、意見(jiàn)沖突

1.如何在免租期內(nèi)支付財(cái)產(chǎn)稅

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，物業(yè)稅也應(yīng)在免租期內(nèi)支付。因此，對(duì)于甲公司的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)在24個(gè)月內(nèi)（包括免租期），即2008年分配2400萬(wàn)元的租金，應(yīng)交物業(yè)稅為2400÷2×12％= 144（萬(wàn)元），并且甲公司需要支付144-123.43 = 2 0.57（萬(wàn)元）。

經(jīng)研究，甲公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)稅若干特定問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅字[1986] 8號(hào)）第七條，“納稅人和個(gè)人使用無(wú)租金房地產(chǎn)管理部門，免稅單位和納稅單位的房地產(chǎn)稅，由用戶代用。 A公司在免租期內(nèi)的房地產(chǎn)稅應(yīng)由客戶支付，A公司在免租期內(nèi)不是納稅人，因此不存在退稅問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為用戶是只是“代付款”，而真正的付款人仍應(yīng)是出租人。

2.如何為未結(jié)算的房地產(chǎn)支付財(cái)產(chǎn)稅

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008] 152號(hào)）第一條的規(guī)定，“根據(jù)房地產(chǎn)的原價(jià)，是否計(jì)入固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)賬簿中的房地產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)按照房屋的原價(jià)計(jì)算繳納。應(yīng)按照有關(guān)國(guó)家會(huì)計(jì)制度進(jìn)行計(jì)算。如果納稅人未能按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)和記錄，則應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估“甲公司未計(jì)算上述費(fèi)用”。按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，對(duì)B項(xiàng)目的地面建筑物。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以重新評(píng)估，要求甲公司以每平方米2,000元的估計(jì)價(jià)格計(jì)算建筑成本，并繳納物業(yè)稅2,000×10,000×（1-30％）×1.2 ％÷10000 =6.8（萬(wàn)元）。

A公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師認(rèn)為，決算的延遲和確定地面建筑物的建造成本的困難是由于一些不可控制的操作因素造成的。這是對(duì)正常業(yè)務(wù)結(jié)果的回應(yīng)。 A公司沒(méi)有失敗國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定了房屋原始價(jià)值的計(jì)算，因此不適合重新評(píng)估，也沒(méi)有退稅的問(wèn)題。

學(xué)不同的會(huì)計(jì)課程，詳情會(huì)有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問(wèn)題，建議您向老師說(shuō)明詳細(xì)情況，1對(duì)1解決您的實(shí)際問(wèn)題。