[指南]：對于房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)銷售過程較長且涉及更多程序，在稅收方面需要額外注意。以下編輯器整理了房地產(chǎn)銷售過程中的一些常見稅收問題，以提醒大家注意。

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，房地產(chǎn)銷售過程較長且涉及更多程序，因此在稅收方面需要額外注意。以下編輯器整理了房地產(chǎn)銷售過程中的一些常見稅收問題，以提醒大家注意。

在預(yù)售鏈接中收到哪些付款應(yīng)納稅？

由于項(xiàng)目開發(fā)周期長，房地產(chǎn)公司通常會在開發(fā)產(chǎn)品完成之前進(jìn)行預(yù)售，并獲得各種付款方式，例如認(rèn)購付款，誠意付款，定金和分期付款。這些付款應(yīng)納稅嗎？

1、在簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前，尚未建立銷售行為，房地產(chǎn)企業(yè)收取的誠意金，認(rèn)繳資金和存款無需預(yù)先繳納增值稅并進(jìn)行確認(rèn)銷售收入并繳納企業(yè)所得稅。

2、在已簽訂房地產(chǎn)銷售合同的情況下，已經(jīng)確立了銷售行為，并應(yīng)在以下時間預(yù)付收到的預(yù)付款（包括不可退還的訂金，誠意金和押金）。預(yù)收稅率為3％的增值稅。另外，有必要根據(jù)銷售收入預(yù)收土地增值稅，不包括增值稅。在企業(yè)所得稅方面，應(yīng)根據(jù)不同的征收方式確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)：

◇一次收到全額付款，并在實(shí)際付款或約定的付款日期確認(rèn)收入；

◇分期收取，收入按照銷售合同約定的價格和付款日期確認(rèn)。如果付款人提前付款，則將在實(shí)際付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

◇對于銀行抵押貸款銷售，第一筆付款在實(shí)際收款日期確認(rèn)為收入，余額在銀行抵押貸款轉(zhuǎn)移之日確認(rèn)。

條例：國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十條，國稅發(fā)〔2009〕31號第六條，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條

如何處理銷售產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)？

實(shí)際上，一些房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)時向購買者捐贈財產(chǎn)管理費(fèi)，而財產(chǎn)管理公司通常是其附屬公司。因此，在某些情況下，物業(yè)管理公司不向房地產(chǎn)公司收取服務(wù)費(fèi)。這種操作將使物業(yè)管理公司減少收入并減少稅收。

實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)公司向所有者捐贈物業(yè)管理費(fèi)，這相當(dāng)于房地產(chǎn)公司從房地產(chǎn)管理公司購買房地產(chǎn)管理服務(wù)，然后將其捐贈給所有者。因此，房地產(chǎn)公司是費(fèi)用的實(shí)際承擔(dān)者，應(yīng)向物業(yè)管理公司付款。同時，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)并收取款項(xiàng)。會計(jì)和稅收都需要從收取的“物業(yè)管理費(fèi)”中確認(rèn)服務(wù)收入。

規(guī)定：《企業(yè)所得稅法》第四十一條，《稅收征管法》第三十六條，財稅〔2016〕36號第十四條

已經(jīng)為出售房地產(chǎn)支付了稅款，如果退房可以退稅嗎？

1、如果房地產(chǎn)是在增值稅改革之前出售的，則已經(jīng)開具了地方稅發(fā)票并已申報營業(yè)稅。結(jié)帳時，應(yīng)開具紅色的普通增值稅發(fā)票。開具紅色發(fā)票時，請注意備注欄中的相應(yīng)內(nèi)容。營業(yè)稅發(fā)票的原始代碼，編號和簽發(fā)原因以及已付的營業(yè)稅可以退還給當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門。

2、如果物業(yè)銷售是在增值稅改革之后發(fā)生的，并且已經(jīng)按照規(guī)定繳納了增值稅，則退還銷售時必須開具紅色發(fā)票。如果采用一般稅法計(jì)算，可以從當(dāng)期銷項(xiàng)稅中扣除部分返還的增值稅。如果使用簡化的稅額計(jì)算方法進(jìn)行稅額計(jì)算，則可以從當(dāng)期銷售額中扣除退貨部分。

法規(guī)：財稅[2016] 36號，附件1，第3條十二、3十六、，第42條，附件2，第1條，第13款

可以扣除違約金嗎？

在銷售過程中，房地產(chǎn)公司可能會因違約而不得不向買方支付違約金，例如，延遲交付建筑物和延遲處理房地產(chǎn)證書。在這種情況下，房地產(chǎn)公司支付的默認(rèn)金屬可以扣除所得稅，以扣除與公司生產(chǎn)和經(jīng)營相關(guān)的合理費(fèi)用，但是有必要獲得收據(jù)并附上法院判決書和賠償協(xié)議與買方簽署作為依據(jù)。

房地產(chǎn)公司是否需要代表買方代扣代繳稅款？

現(xiàn)行法律法規(guī)僅要求房地產(chǎn)公司在由于無法與抵押銀行協(xié)調(diào)合作關(guān)系而無法完成抵押貸款程序時，向買方支付違約金。房地產(chǎn)公司向買受人支付違約金時，按照“其他收入”項(xiàng)目代扣代繳個人所得稅。對于不是上述原因的違約金，房地產(chǎn)公司無需預(yù)扣個人所得稅。

學(xué)不同的會計(jì)課程，詳情會有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問題，建議您向老師說明詳細(xì)情況，1對1解決您的實(shí)際問題。